Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Купля продажа квартир. Банковское кредитование, кредиты на недвижимости, ипотека. Кредит на строительство
Аватара пользователя
Sergioсharm
Консультант
Сообщения: 4615
Зарегистрирован: 25 окт 2010, 20:09
Род занятий: Инженерная сантехника
Город: Пермь
Благодарил (а): 55 раз
Поблагодарили: 13 раз
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение Sergioсharm » 06 мар 2012, 15:53

Недвижимость – хороший инструмент для инвестиций, однако средства для инвестирования есть не у всех. Для тех, у кого нет средств – есть ипотека. А еще на рынке большой спрос на аренду жилья. Если соединить все это – инвестиции, ипотеку и аренду, то можно прийти к схеме покупки квартиры в ипотеку с целью сдачи в аренду. Плюсы, минусы и реальные примеры данной схемы инвестирования мы рассмотрим в нашем материале.

Идея купить в ипотеку и сдавать в аренду не новая. Она пришла из Америки, там при низких ипотечных ставках вполне возможно с небольшим первоначальным взносом купить в ипотеку дом и сдавать его в аренду. При этом ипотечный заемщик – инвестор будет иметь с этого проекта прибыль.

В России этот тип инвестиций возможен в городах, где невысокая стоимость недвижимости и не низкая стоимость аренды. Например, в Москве покупать в ипотеку, чтобы сдавать в аренду – убыточно. Стоимость недвижимости такова, что даже при высокой арендной плате «ипотечный» инвестор останется в большом минусе. «Рентабельность аренды квартир не превышает 6-6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. — А выплаты по ипотеке составит как минимум 11%».

Плюсы и минусы ипотечных инвестиций
Конечно, у такого способа инвестиций есть свои плюсы. Приобретая квартиру в ипотеку, мы фиксируем ее цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи — их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия. А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Покупка квартиры может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии — например, для ребенка. При росте цен на недвижимость квартира в аренде не только приносит доход, но и дорожает, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль.

Есть у данного вида инвестиций не то чтобы минусы, но существенные моменты. Во-первых, не стоит забывать, что с дохода (а арендная плата относится к доходу) гражданин России обязан уплачивать 13% налог. Поэтому из доходов от аренды можно смело вычитать 13% в пользу государства.

Во-вторых, в последнее время активно муссируется тема повышения налога на недвижимость. Ожидается, что он коснется всех, а особенно тех, кто владеет несколькими квартирами. И если сейчас налог ограничивается несколько сотнями рублей, то в будущем рискует превратиться в серьезные суммы, особенно для тех, у кого недвижимости, по мнению государства, многовато.

И в-третьих, в кредитных договорах большинства банков обязательно есть пункт о том, что заемщик имеет право проживать в квартире лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя. Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит. Это же условие (цели личного проживания) оговариваются и в договорах страхования заложенного имущества. Однако не смотря на это, подавляющее большинство заемщиков предпочитают сдавать ипотечные квартиры втихаря. Конечно, и банки и страховщики не будут наведываться в гости к ипотечной квартире, но теоретически у них такая возможность есть.

От теории – к практике

Читатели «Казанской Недвижимости» уже стали «ипотечными» инвесторами и рассказывают нам свои истории о том, как они решились купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду.

История первая

«Я живу в квартире, которая мне досталось в наследство от бабушки. Поэтому жилищный вопрос передо мной никогда не стоял. Не было проблем с тем, чтобы искать варианты аренды квартиры или копить деньги на покупку. Однако со временем, когда у меня появилась семья и ребенок, появились и мысли о том, что неплохо бы обеспечить и своему сыну хорошие жилищные условия. Так родилась идея купить квартиру. Конечно, пары миллионов для покупки квартиры у меня не было, поэтому пришлось воспользоваться заемными средствами. Изучив все ипотечные программы, пришел к выводу, что гораздо выгоднее брать ипотеку, когда есть на руках как минимум 30% от стоимости квартиры. Пока копил те самые тридцать процентов, нагрянул кризис, и стоимость недвижимости снизилась. Так мне удалось купить двухкомнатную квартиру всего за 1 миллион 800 тысяч рублей. Итак, я накопил 600 тыс.руб. и занял у банка соответственно 1200 тыс.руб. Хочу сразу отметить, что у меня вся зарплата белая иначе бы при наличии двух иждивенцев (жены и сына) мне бы такую большую сумму не смогли бы дать. Мой ежемесячный платеж на 20 лет составил 14 тысяч 500 рублей.

Однако по прошествии пары месяцев, я чуть было не пожалел о своей покупке. Дела в нашей компании стали идти неважно и ежемесячно отдавать 14500 за квартиру, в которой лет через двадцать будет жить мой сын, мне казалось почти непосильным и практически ненужным бременем.

Через пару месяцев пришло идеальное решение – я начал сдавать квартиру в аренду. Тогда арендаторов было не так много, я сдал свое жилье всего за 11 тыс.руб. Конечно, платить ипотеку стало намного проще, ведь мне всего-то требовалось добавить к полученным арендным платежам 3500 рублей, к тому же жильцы сами стали оплачивать квартплату. Со временем ситуация и в компании и на рынке недвижимости выправилась. Я получил налоговый вычет и, на время выселив своих арендаторов, хорошо обустроил квартиру – сделал в ней ремонт, купил мебель, технику. Соответственно повысилась и стоимость аренды – с этого года я начал сдавать свою квартиру по 16000 рублей в месяц. Таким образом я полностью покрываю свой ипотечный платеж и получаю прибыль в размере 1500 рублей. К тому же стоимость жилья с кризиса существенно повысилась, теперь квартиры подобные моей продаются по 2 миллиона 200-300 тысяч рублей, так что я остался в выигрыше».
Эдуард, 37 лет

История вторая

«Этой весной я купил квартиру в ипотеку и недели через две после покупки начал сдавать ее в аренду. Живу я с родителями, и переезжать в свою квартиру пока не намерен. Почему я приобрел квартиру? Пару лет назад, после кризиса я начал следить за развитием рынка недвижимости – тогда вся недвижимость снизилась в цене, но по всем законам вскоре должна была вырасти. Так и произошло — квартиры увеличились в цене. И по моим расчетам квартиры и дальше будут дорожать при наличии некоторых условий.

Конечно, я решил использовать удорожание недвижимости для своей выгоды. Сразу купить квартиру средств у меня не было, поэтому решил воспользоваться ипотекой. Пока изучал предложения и копил первоначальный взнос, цены продолжали расти, и я решил, что медлить не стоит. Внес 175 тыс.руб. (10% от стоимости) в качестве первоначального взноса и купил квартиру по 1750 тыс.руб. Выбрал однокомнатную квартиру улучшенной планировки в новом доме. Мой ежемесячный платеж составляет 18 тыс.руб., сдаю я жилье по 12 тыс.руб. (квартплату жильцы платят сами). Таким образом фактический ежемесячный расход на квартиру составляет 6 тыс.руб. Однако я стараюсь каждый месяц вносить больше установленного платежа, все сверхурочные доходы направляю в ипотеку. Таким образом, я надеюсь, в будущем через лет пять – семь я смогу полностью покрыть ипотеку и жить в собственной квартире».
Игорь, 25 лет

Советы тем, кто решил купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость»:

- Вариант купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать в аренду, выгоден, если есть сумма для первоначального взноса, например, 1 миллион рублей. В этом случае при покупке квартиры в пределах 1600-1700 тыс.руб., вы занимаете у банка 600-700 тыс.руб., ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 8-9 тыс.руб. и ровно за эту же сумму (или немного выше) вы сдаете купленное жилье в аренду. Таким образом ваши выплаты по ипотеке покрывают доходы от аренды. Если платежи по аренде выше ваших ежемесячных затрат по ипотеке – то вы уже получаете ежемесячную прибыль. Если же взносы по ипотеке выше арендного платежа, то это, конечно, работа на перспективу.

При всех вариантах такой тип инвестиций достаточно надежен: в долгосрочной перспективе и ставки по аренде и стоимость жилья будут расти, а значит, по окончании выплат по ипотеке вы останетесь в выгоде.

Тем, кто решил купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду хочу дать несколько советов. Во-первых, стоит брать ликвидное жилье, которое в дальнейшем легко продать и легко сдать в аренду. К такому жилью относятся однокомнатные и двухкомнатные хрущевки, однокомнатные ленинградки.

Во-вторых, не надо покупать большое и дорогостоящее жилье. Большие квартиры достаточно сложно сдать в аренду очень дорого, поэтому не стоит брать в ипотеку трешку, надеясь найти на нее арендаторов за 35 тыс.руб.
В-третьих, рассчитывайте свои финансовые ресурсы и не ввязывайтесь в такой тип инвестиций, если у вас маленькая сумма первоначального взноса или вы сами нуждаетесь в улучшении жилищных условий. Ипотека – достаточно долгосрочный проект и необходимо четко оценить все свои возможности на перспективу.

В-четвертых, при оформлении ипотечной сделки стоит оформить ее на максимально долгий срок, а погасить ее стараться досрочно. В этом случае ежемесячные платежи будут меньше, а в последующем при досрочном погашении вы выигрываете по переплате за пользование кредитом.

Ну и последнее напомню, что ипотека выгодна в случае, если вы закрываете свой долг перед банком в срок до 7 лет, свыше 7 лет проценты за пользование кредитом могут быть выше чем инвестиционный и инфляционный рост стоимости недвижимости.
[right]Источник: Журнал "Казанская недвижимость"[/right]
Занимаюсь обустройством канализации и водоснабжения.

Аватара пользователя
sema
Подмастерье
Сообщения: 105
Зарегистрирован: 23 окт 2010, 11:40
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредит, наличный расчет)

Сообщение sema » 06 мар 2012, 15:58

Тоже планирую приобрести квартиру. Интересно было бы узнать опыт людей при покупке, какие подводные камни встречаются при приобретении. Что лучше выбирать: в ипотеку или лучше накопить. Но как же время. На какой срок взять ипотеку. Сдавать ли ее в аренду. Расскажите о своем опыте...
Кто есьм Вы!

Аватара пользователя
казино
Пока новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 08 июл 2016, 22:35
Город: Санкт-Петербург
Поблагодарили: 1 раз

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение казино » 09 июл 2016, 23:27

даже не знаю как пахать надо, чтобы квартиру купит за наличку. Мы пока только думаем над покупкой. но пока ипотека - это единственно возможный вариант

Аватара пользователя
Sergioсharm
Консультант
Сообщения: 4615
Зарегистрирован: 25 окт 2010, 20:09
Род занятий: Инженерная сантехника
Город: Пермь
Благодарил (а): 55 раз
Поблагодарили: 13 раз
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение Sergioсharm » 10 июл 2016, 00:17

[ref]казино[/ref], вариант ли? потом жить 20-30 лет и кормить банки? А может чуток подкопить. купить участок, подкопить, построить фундамент, подкопить поставить коробку, подкопить сделать крышу, подкопить сделать отделку, подкопить сделать инженерку. В итоге вы получаете дом БЕЗ вечно ремонтирующих квартиру соседей, всегда свободное место стоянки, чистый воздух, и банька :-):
Лично я думаю по этой схеме начать.
Занимаюсь обустройством канализации и водоснабжения.

Аватара пользователя
оладушка
Пока новичок
Сообщения: 12
Зарегистрирован: 09 июл 2016, 23:32
Город: Санкт-Петербург
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение оладушка » 10 июл 2016, 21:24

а можно так ни к чему и не прийти, копить и терять на инфляции. Мы в своё время брали ипотеку в здесь, выплатили и забыли. Я не думаю, что это единственный вариант, но вполне приемлемый

Аватара пользователя
казино
Пока новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 08 июл 2016, 22:35
Город: Санкт-Петербург
Поблагодарили: 1 раз

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение казино » 11 июл 2016, 17:56

и судя по отзывам других это вполне реальный вариант

Аватара пользователя
вампир
Пока новичок
Сообщения: 12
Зарегистрирован: 17 фев 2016, 12:47
Город: питер

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение вампир » 17 ноя 2016, 17:42

Это действительно реальный вариант, а для таких как я, видимо еще и единственно возможный. Не могу сказать, что я уж совсем мало зарабатываю, но деньги как вода растекаются. А так будет обязательный платеж, хош не хош, а платить придется. Конечно хотелось бы оформить такую, чтобы сразу заселяться, но ничего подождем немного. На съемных дольше прожили.

Аватара пользователя
Serezhaz
Пока новичок
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 25 апр 2016, 15:20
Род занятий: Электрик
Город: Москва

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение Serezhaz » 18 ноя 2016, 14:28

А что ж не сразу заселяться или дом еще только строить собираются? Не боишься в какую нибудь очередную жилищную аферу вляпаться, будешь потом локти кусать. Тут десять раз подумать надо.

Аватара пользователя
вампир
Пока новичок
Сообщения: 12
Зарегистрирован: 17 фев 2016, 12:47
Город: питер

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение вампир » 18 ноя 2016, 15:23

Естественно собирали информацию от и до. И на объект ездили, и на всю инфу перелопатили, кто ж такие вопросы с кондачка решает. Дом действительно еще строится, но как говорится с опережением. Вместо 2018 года сдачу перенесли на осень 2017. А пока ключи от квартиры не получишь, оплата не в кредит, а в рассрочку, а это как говорится "две большие разницы"

Аватара пользователя
Мазуркин
Пока новичок
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 15 мар 2017, 16:57
Город: Санкт-Петербург

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение Мазуркин » 15 мар 2017, 17:03

В этом году, в 2017, говорят, год ипотеки? кто-то уже заметил, что ставки по ипотеке уменьшаются в банках? Присматриваем сейчас квартиру, нужно определяться с покупкой точно в этом году.

Аватара пользователя
Sergioсharm
Консультант
Сообщения: 4615
Зарегистрирован: 25 окт 2010, 20:09
Род занятий: Инженерная сантехника
Город: Пермь
Благодарил (а): 55 раз
Поблагодарили: 13 раз
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение Sergioсharm » 15 мар 2017, 17:34

Мазуркин писал(а):
15 мар 2017, 17:03
год ипотеки?
год экологии слышал, ипотеки - нет! ДА и лозунг, Скажи НЕТ ипотеке))
Занимаюсь обустройством канализации и водоснабжения.

Аватара пользователя
Мазуркин
Пока новичок
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 15 мар 2017, 16:57
Город: Санкт-Петербург

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение Мазуркин » 18 мар 2017, 16:51

Президент наш говорил по ТВ перед новым годом. что ставки будут понижаться.
Здесь вот написано, что ставки банки понижаются И мало того, ипотеку можно взять с нулевым взносом.

Аватара пользователя
fayaaaa
Консультант
Сообщения: 1894
Зарегистрирован: 06 май 2015, 13:35
Род занятий: Внутренняя отделка помещений.
Город: Лямбург-сити
Благодарил (а): 41 раз
Поблагодарили: 30 раз
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение fayaaaa » 18 мар 2017, 19:50

Мазуркин писал(а):
18 мар 2017, 16:51
Здесь вот написано, что ставки банки понижаются И мало того, ипотеку можно взять с нулевым взносом.
На заборе тоже, много что написано :ze_va_et:
Не забываем установить аватар и отметиться здесь Давайте познакомимся!

Аватара пользователя
BoomTMB

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Сообщение BoomTMB » 19 мар 2017, 13:13

Ипотека это самое крупное разводилово банкиров, да минимум 11% только это в год, а ипотеку берут на десятки лет, к примеру если квартира стоит 1000000 то выплатить за нее по ставке 11% придется 2100000, то есть более чем в два раза...

Быстрый ответ


В целях предотвращения автоматических действий, пожалуйста подтвердите что вы человек, используя сервис Google’s reCaptcha.
Смайлики
:-) :cry: :oops: == :D :hi_hi_hi: br :du_ma_et: :men: :-( :ki_ss: :ny_tik: ::yaz-yk: :nez-nayu: :sh_ok: :a_g_a: :ze_va_et: :dan_ser: :ne_ne_ne: :co_ol:
Ещё смайлики…
   
Ответить

Вернуться в «Покупка недвижимости, банковские кредиты»

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей