Правила форума
Купля продажа квартир. Банковское кредитование, кредиты на недвижимости, ипотека. Кредит на строительство

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Купля продажа квартир. Банковское кредитование, кредиты на недвижимости, ипотека. Кредит на строительство

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Недвижимость – хороший инструмент для инвестиций, однако средства для инвестирования есть не у всех. Для тех, у кого нет средств – есть ипотека. А еще на рынке большой спрос на аренду жилья. Если соединить все это – инвестиции, ипотеку и аренду, то можно прийти к схеме покупки квартиры в ипотеку с целью сдачи в аренду. Плюсы, минусы и реальные примеры данной схемы инвестирования мы рассмотрим в нашем материале.

Идея купить в ипотеку и сдавать в аренду не новая. Она пришла из Америки, там при низких ипотечных ставках вполне возможно с небольшим первоначальным взносом купить в ипотеку дом и сдавать его в аренду. При этом ипотечный заемщик – инвестор будет иметь с этого проекта прибыль.

В России этот тип инвестиций возможен в городах, где невысокая стоимость недвижимости и не низкая стоимость аренды. Например, в Москве покупать в ипотеку, чтобы сдавать в аренду – убыточно. Стоимость недвижимости такова, что даже при высокой арендной плате «ипотечный» инвестор останется в большом минусе. «Рентабельность аренды квартир не превышает 6-6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. — А выплаты по ипотеке составит как минимум 11%».

Плюсы и минусы ипотечных инвестиций
Конечно, у такого способа инвестиций есть свои плюсы. Приобретая квартиру в ипотеку, мы фиксируем ее цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи — их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия. А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Покупка квартиры может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии — например, для ребенка. При росте цен на недвижимость квартира в аренде не только приносит доход, но и дорожает, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль.

Есть у данного вида инвестиций не то чтобы минусы, но существенные моменты. Во-первых, не стоит забывать, что с дохода (а арендная плата относится к доходу) гражданин России обязан уплачивать 13% налог. Поэтому из доходов от аренды можно смело вычитать 13% в пользу государства.

Во-вторых, в последнее время активно муссируется тема повышения налога на недвижимость. Ожидается, что он коснется всех, а особенно тех, кто владеет несколькими квартирами. И если сейчас налог ограничивается несколько сотнями рублей, то в будущем рискует превратиться в серьезные суммы, особенно для тех, у кого недвижимости, по мнению государства, многовато.

И в-третьих, в кредитных договорах большинства банков обязательно есть пункт о том, что заемщик имеет право проживать в квартире лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя. Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит. Это же условие (цели личного проживания) оговариваются и в договорах страхования заложенного имущества. Однако не смотря на это, подавляющее большинство заемщиков предпочитают сдавать ипотечные квартиры втихаря. Конечно, и банки и страховщики не будут наведываться в гости к ипотечной квартире, но теоретически у них такая возможность есть.

От теории – к практике

Читатели «Казанской Недвижимости» уже стали «ипотечными» инвесторами и рассказывают нам свои истории о том, как они решились купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду.

История первая

«Я живу в квартире, которая мне досталось в наследство от бабушки. Поэтому жилищный вопрос передо мной никогда не стоял. Не было проблем с тем, чтобы искать варианты аренды квартиры или копить деньги на покупку. Однако со временем, когда у меня появилась семья и ребенок, появились и мысли о том, что неплохо бы обеспечить и своему сыну хорошие жилищные условия. Так родилась идея купить квартиру. Конечно, пары миллионов для покупки квартиры у меня не было, поэтому пришлось воспользоваться заемными средствами. Изучив все ипотечные программы, пришел к выводу, что гораздо выгоднее брать ипотеку, когда есть на руках как минимум 30% от стоимости квартиры. Пока копил те самые тридцать процентов, нагрянул кризис, и стоимость недвижимости снизилась. Так мне удалось купить двухкомнатную квартиру всего за 1 миллион 800 тысяч рублей. Итак, я накопил 600 тыс.руб. и занял у банка соответственно 1200 тыс.руб. Хочу сразу отметить, что у меня вся зарплата белая иначе бы при наличии двух иждивенцев (жены и сына) мне бы такую большую сумму не смогли бы дать. Мой ежемесячный платеж на 20 лет составил 14 тысяч 500 рублей.

Однако по прошествии пары месяцев, я чуть было не пожалел о своей покупке. Дела в нашей компании стали идти неважно и ежемесячно отдавать 14500 за квартиру, в которой лет через двадцать будет жить мой сын, мне казалось почти непосильным и практически ненужным бременем.

Через пару месяцев пришло идеальное решение – я начал сдавать квартиру в аренду. Тогда арендаторов было не так много, я сдал свое жилье всего за 11 тыс.руб. Конечно, платить ипотеку стало намного проще, ведь мне всего-то требовалось добавить к полученным арендным платежам 3500 рублей, к тому же жильцы сами стали оплачивать квартплату. Со временем ситуация и в компании и на рынке недвижимости выправилась. Я получил налоговый вычет и, на время выселив своих арендаторов, хорошо обустроил квартиру – сделал в ней ремонт, купил мебель, технику. Соответственно повысилась и стоимость аренды – с этого года я начал сдавать свою квартиру по 16000 рублей в месяц. Таким образом я полностью покрываю свой ипотечный платеж и получаю прибыль в размере 1500 рублей. К тому же стоимость жилья с кризиса существенно повысилась, теперь квартиры подобные моей продаются по 2 миллиона 200-300 тысяч рублей, так что я остался в выигрыше».
Эдуард, 37 лет

История вторая

«Этой весной я купил квартиру в ипотеку и недели через две после покупки начал сдавать ее в аренду. Живу я с родителями, и переезжать в свою квартиру пока не намерен. Почему я приобрел квартиру? Пару лет назад, после кризиса я начал следить за развитием рынка недвижимости – тогда вся недвижимость снизилась в цене, но по всем законам вскоре должна была вырасти. Так и произошло — квартиры увеличились в цене. И по моим расчетам квартиры и дальше будут дорожать при наличии некоторых условий.

Конечно, я решил использовать удорожание недвижимости для своей выгоды. Сразу купить квартиру средств у меня не было, поэтому решил воспользоваться ипотекой. Пока изучал предложения и копил первоначальный взнос, цены продолжали расти, и я решил, что медлить не стоит. Внес 175 тыс.руб. (10% от стоимости) в качестве первоначального взноса и купил квартиру по 1750 тыс.руб. Выбрал однокомнатную квартиру улучшенной планировки в новом доме. Мой ежемесячный платеж составляет 18 тыс.руб., сдаю я жилье по 12 тыс.руб. (квартплату жильцы платят сами). Таким образом фактический ежемесячный расход на квартиру составляет 6 тыс.руб. Однако я стараюсь каждый месяц вносить больше установленного платежа, все сверхурочные доходы направляю в ипотеку. Таким образом, я надеюсь, в будущем через лет пять – семь я смогу полностью покрыть ипотеку и жить в собственной квартире».
Игорь, 25 лет

Советы тем, кто решил купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость»:

- Вариант купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать в аренду, выгоден, если есть сумма для первоначального взноса, например, 1 миллион рублей. В этом случае при покупке квартиры в пределах 1600-1700 тыс.руб., вы занимаете у банка 600-700 тыс.руб., ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 8-9 тыс.руб. и ровно за эту же сумму (или немного выше) вы сдаете купленное жилье в аренду. Таким образом ваши выплаты по ипотеке покрывают доходы от аренды. Если платежи по аренде выше ваших ежемесячных затрат по ипотеке – то вы уже получаете ежемесячную прибыль. Если же взносы по ипотеке выше арендного платежа, то это, конечно, работа на перспективу.

При всех вариантах такой тип инвестиций достаточно надежен: в долгосрочной перспективе и ставки по аренде и стоимость жилья будут расти, а значит, по окончании выплат по ипотеке вы останетесь в выгоде.

Тем, кто решил купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду хочу дать несколько советов. Во-первых, стоит брать ликвидное жилье, которое в дальнейшем легко продать и легко сдать в аренду. К такому жилью относятся однокомнатные и двухкомнатные хрущевки, однокомнатные ленинградки.

Во-вторых, не надо покупать большое и дорогостоящее жилье. Большие квартиры достаточно сложно сдать в аренду очень дорого, поэтому не стоит брать в ипотеку трешку, надеясь найти на нее арендаторов за 35 тыс.руб.
В-третьих, рассчитывайте свои финансовые ресурсы и не ввязывайтесь в такой тип инвестиций, если у вас маленькая сумма первоначального взноса или вы сами нуждаетесь в улучшении жилищных условий. Ипотека – достаточно долгосрочный проект и необходимо четко оценить все свои возможности на перспективу.

В-четвертых, при оформлении ипотечной сделки стоит оформить ее на максимально долгий срок, а погасить ее стараться досрочно. В этом случае ежемесячные платежи будут меньше, а в последующем при досрочном погашении вы выигрываете по переплате за пользование кредитом.

Ну и последнее напомню, что ипотека выгодна в случае, если вы закрываете свой долг перед банком в срок до 7 лет, свыше 7 лет проценты за пользование кредитом могут быть выше чем инвестиционный и инфляционный рост стоимости недвижимости.
[right]Источник: Журнал "Казанская недвижимость"[/right]

06 мар 2012, 15:53 |Ответить

Занимаюсь обустройством канализации и водоснабжения.
Аватара пользователя
Консультант
Сообщения: 4172
Зарегистрирован: 25 окт 2010, 20:09
Род занятий: Инженерная сантехника
Город: Пермь
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредит, наличный расчет)

Тоже планирую приобрести квартиру. Интересно было бы узнать опыт людей при покупке, какие подводные камни встречаются при приобретении. Что лучше выбирать: в ипотеку или лучше накопить. Но как же время. На какой срок взять ипотеку. Сдавать ли ее в аренду. Расскажите о своем опыте...

06 мар 2012, 15:58 |Ответить

Кто есьм Вы!
Аватара пользователя
Пока новичок
Сообщения: 105
Зарегистрирован: 23 окт 2010, 11:40
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

даже не знаю как пахать надо, чтобы квартиру купит за наличку. Мы пока только думаем над покупкой. но пока ипотека - это единственно возможный вариант

09 июл 2016, 23:27 |Ответить

Аватара пользователя
Пока новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 08 июл 2016, 22:35
Город: Санкт-Петербург

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

казино, вариант ли? потом жить 20-30 лет и кормить банки? А может чуток подкопить. купить участок, подкопить, построить фундамент, подкопить поставить коробку, подкопить сделать крышу, подкопить сделать отделку, подкопить сделать инженерку. В итоге вы получаете дом БЕЗ вечно ремонтирующих квартиру соседей, всегда свободное место стоянки, чистый воздух, и банька :-):
Лично я думаю по этой схеме начать.

10 июл 2016, 00:17 |Ответить

Занимаюсь обустройством канализации и водоснабжения.
Аватара пользователя
Консультант
Сообщения: 4172
Зарегистрирован: 25 окт 2010, 20:09
Род занятий: Инженерная сантехника
Город: Пермь
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

а можно так ни к чему и не прийти, копить и терять на инфляции. Мы в своё время брали ипотеку в здесь, выплатили и забыли. Я не думаю, что это единственный вариант, но вполне приемлемый

10 июл 2016, 21:24 |Ответить

Аватара пользователя
Пока новичок
Сообщения: 12
Зарегистрирован: 09 июл 2016, 23:32
Город: Санкт-Петербург
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

и судя по отзывам других это вполне реальный вариант

11 июл 2016, 17:56 |Ответить

Аватара пользователя
Пока новичок
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 08 июл 2016, 22:35
Город: Санкт-Петербург

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Это действительно реальный вариант, а для таких как я, видимо еще и единственно возможный. Не могу сказать, что я уж совсем мало зарабатываю, но деньги как вода растекаются. А так будет обязательный платеж, хош не хош, а платить придется. Конечно хотелось бы оформить такую, чтобы сразу заселяться, но ничего подождем немного. На съемных дольше прожили.

17 ноя 2016, 17:42 |Ответить

Аватара пользователя
Пока новичок
Сообщения: 12
Зарегистрирован: 17 фев 2016, 12:47
Город: питер
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

А что ж не сразу заселяться или дом еще только строить собираются? Не боишься в какую нибудь очередную жилищную аферу вляпаться, будешь потом локти кусать. Тут десять раз подумать надо.

18 ноя 2016, 14:28 |Ответить

Аватара пользователя
Пока новичок
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 25 апр 2016, 15:20
Род занятий: Электрик
Город: Москва
Контактная информация:

Купить квартиру (в ипотеку, кредиты, за наличный деньги)

Естественно собирали информацию от и до. И на объект ездили, и на http://береговая19.рф/main/pages/41 всю инфу перелопатили, кто ж такие вопросы с кондачка решает. Дом действительно еще строится, но как говорится с опережением. Вместо 2018 года сдачу перенесли на осень 2017. А пока ключи от квартиры не получишь, оплата не в кредит, а в рассрочку, а это как говорится "две большие разницы"

18 ноя 2016, 15:23 |Ответить

Аватара пользователя
Пока новичок
Сообщения: 12
Зарегистрирован: 17 фев 2016, 12:47
Город: питер
Контактная информация:

Быстрый ответ

В целях предотвращения автоматических действий, пожалуйста подтвердите что вы человек, используя сервис Google’s reCaptcha.
Смайлики
:-): :cry: :oops: == :D :hi_hi_hi: br :du_ma_et: :men: :-( :ki_ss: :ny_tik: ::yaz-yk: :nez-nayu: :sh_ok: ;;-))) :a_g_a: :ne_vi_del: :ze_va_et: :ya_hoo_oo: :ti_pa: :dan_ser: :ne_ne_ne: :za_da_va_la: :-ok-: :co_ol: :ps_ih:
Ещё смайлики…
  Расширенный ответ...   
  • ПОХОЖИЕ ТЕМЫ
    Ответы
    Просмотры
    Последнее сообщение
Вход  •  Регистрация

Вернуться в «Покупка недвижимости, банковские кредиты»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

Войти через социальную сеть

Быстрая регистрация и авторизация через социальную сеть ®

Вход

Имя пользователя: Пароль: